仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。

 

■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 高齢者施設に入所した父親が、実家を売却するか迷っている

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■お答えした内容■

ふじみ野市内で一人暮らしだった父親が

昨年高齢者施設に入所したので実家が空き家になっており

それを今後どうしようか父親が悩んでいる

という息子さんからのご相談でした。

 

お父様にとっては、一生懸命働いて手に入れたマイホームであり

5年前に亡くなったお母様や3人の子供達との思い出も詰まっているので

なかなか手放す決断が出来ずに悩んでいるとのこと。

施設に掛かる費用を捻出するためにも売却した方が良いと思っているものの

気持ちの整理が付かないようでした。

 

そんなやり取りの中で、息子さんとしては現状のままでいることの

デメリットを知りたいとのことで、以下の2点をご説明しました。

 

一つは、空き家を放置することの一般的なデメリットで

人が住まないと建物は急激に老朽化すること。

建物の一部が突風で飛ばされて人を傷つける可能性も考えられること。

冬の乾燥時期にはタバコのポイ捨ても怖いこと等です。

そして二つ目は、お父様の病状が悪い方に向かい

もし認知症にでもなって意思表示が出来なくなってしまうと

売却するためには成年後見人制度等を利用しなければならず

とても大変になってしまうことです。

 

しかし、このお父様が悩まれているように所有者には

それぞれの他人には分からない「家に対する想い」があるので

杓子定規に決められるものではありません。

息子さんとしても、これを一つの判断材料にして

再度ゆっくり話し合ってみるとのことでした。

 

 

 

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以上。参考にしてみてください (^^)v！

＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください

売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。

https://www.skfudousan.com/sell/consul_faq.html

 

地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

この度、ふじみ野市内のマンションの売却をお手伝いしました

Ｔ・Ｙ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

息子達の少年野球以来、13年振りに再会しお世話になりました。

数ある不動産屋さんでも、地元に詳しく

何より信頼できる柴崎さんにお願いして大変良かったなと思っております。

 

私たちの家族の様子や気持ちを汲んでくださり

無理なお願いも快く引受けて頂いたり、プロ目線での的確なアドバイスもありました。

 

お陰様で、無事売却となりました。

私たちと新たな住人の方のかけ橋となって頂きありがとうございました。

 

＜当社より＞

息子繋がりのお知り合いの方で、今回ご両親との同居のため

お住まいのマンションの売却を手伝うことになりました。

事前リフォームを強くお勧めし売却を開始したところ

何と最初のご案内で購入客を見つけることが出来て

金額的にも売主様のご期待に応えられたかなと思います。

今回はご依頼ありがとうございます。

今後も引き続きお付き合いをお願いいたします。

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 不動産の固定資産税の対象期間は何月から何月までなのか？

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■お答えした内容■

不動産取引においては、その年に課税されている固定資産税を

所有権の移転を境に日割り計算して売主と買主で精算することになります。

その際に「今年の固定資産税の対象期間は1月から12月までの分なのか？

4月から翌年の3月までの分なのか？」と聞かれることがあります。

その期間の区分によって、3か月分の税額をどちらが負担するのかが

変ってくることになるからです。

 

調べてみると「固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に対し

翌年度分が年税として課税されるもの。

この考え方は、いつからいつまでの所有期間に対して課税される

というものではなく、1月1日という賦課基準日時点における

所有に対して課税されるものである。」とあり

ちょっと分かるような、分からないような表現になっています。

つまり、何月から何月までという考え方自体が無いのです。

私もある時に同じ疑問を持ち、市役所の税務課に問い合わせたことがあるのですが

全く同じ答えでした。

 

しかし不動産取引においては、ここが曖昧なままだと

その捉え方によってトラブルが起きかねませんので

我々不動産業者が今年の税額の対象期間を予め契約の中に盛り込んで

決めておくことになっていて、それを前提に精算することになります。

それが売買契約書にある「公租公課分担の起算日」というものです

（ほとんどが1月1日起算か4月1日起算になっています）

ちなみに、不動産取引の慣例では、東日本は1月1日で

西日本は4月1日起算で決めることが多いようです。

 

 

 

 

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 建物内の残置物はどのタイミングで片付ける必要があるか？

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■お答えした内容■

空き家の売却相談を受ける際に

その建物内には家具や家電等の家財が残っていることがほとんどです。

中古一戸建てとして売却する場合でも、解体して土地として売却する場合でも

その残置物の処分については売主の責任で行うことになります。

ご相談で良く聞かれるのは「いつまでに処分すればよいのか？」

というタイミングについてです。

そして「片付けてからでないと売却自体を始められない」

と思われている方も多いようです。

 

通常の売却の流れは、販売活動→売買契約→決済・引き渡し、と流れますが

その片付けについては最終の決済・引き渡しまでに行うことになります。

また、もし売主側で解体してから更地で引き渡すという条件であっても

最後の建物解体前に行えばよいので、そんなに急ぐ必要はありません。

 

ただ、売主によっては早く心の整理を付けたいとか

建物内が散らかっているのが気になるという方もいらっしゃるので

そういうケースでは、売却開始前にまず残置物を片付けてしまうことが多いです。

 

しかし、この残置物処分について時間が掛かるのは、処分自体の作業よりも

貴重品を探したり処分するか否かを考えながら分別する時間だと思います。

売主によっては何度やっても一向に進まないとお悩みの方もいらっしゃいますが

そんな時には最低限の貴重品だけ取り除いて

後は思い切って業者に任せてしまう手もあると思います。

 

 

 

 

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地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

この度、川越市内の戸建の売却をお手伝いしました

Ｋ・Ｋ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

空き家となっていた実家の売却も無事に終わり、大変お世話になりました。

 

2年前に親が亡くなり、多くの不動産会社よりDMが届きました。

たまたまホームページで、ふじみ野市不動産センターを見て

柴崎様自身、地元のご出身にて連絡させて頂きました。

 

相談も丁寧な対応にて、約2年以上経過の整理がつかない状況も

整理業者様を紹介いただき、柴崎社長自身も立ち合っていただきました。

業者様も先祖の遺影等もお炊き上げするなど安心感もあり

合わせて解体業者様も同様に依頼し、無事に解体も終了となりました。

 

整理→解体→売却先（建設会社様）まで約3ヶ月のスピード感ある対応と

希望額通りの売却が出来ました事は、ひとえに柴崎社長の人脈と人柄と感謝しております。

 

今後も益々のご発展とご健闘をお祈り申し上げます。

 

 

 

＜当社より＞

売却の意向はあるのに、なかなか家の整理が進まずに

当社から連絡させて頂いたのがきっかけとなり

「重い腰が上げられて良かった」と喜んで頂きました。

また、いつも一緒に動いている処分業者による

お焚き上げのサービスも安心感に繋がり良かったです。

この度は、たくさんの業者の中から当社を選んで頂きありがとうございました。

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ マンションを売却したいが、事前リフォームをするべきか？

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■お答えした内容■

現在お住まいのマンションの売却にあたって

事前にリフォームをするべきか否かを悩んでいる方のご相談でした。

マンションにしても戸建にしても

売却の際に同じような悩みを持つ方は多いと思います。

 

売却においては内覧した時の第一印象がとても大事なので

もちろんリフォームをするに越したことはありませんが

その場合には、その分を売り出し価格に上乗せすることになり

他の競合物件より高くなってしまい売りづらいということにも繋がり

要は費用対効果の面でどうなのか？ということに尽きると思います。

 

私の場合は、戸建ではその対象が外壁や屋根にまで及び

そうなると高額なものになりますので

出来るだけ現状に近い形のままで売り出すケースが多いのですが

マンションでは部屋の内側だけなので費用対効果が大きいと考えていて

事前リフォームをお勧めするケースが多いです。

 

具体的には、10年以内の築浅でそのまま入居できるような物件なら

ハウスクリーニングのみ行うことが多く

長く居住していて汚れや経年劣化が目立つ場合には

クロスの張り替えを勧めます。

張り替えるだけで随分と第一印象が変ってくるものです。

また内覧者が一番気にする箇所は水回りですが

浴室の鏡や蛇口等の部分的な交換ならまだしも

設備自体の交換となるとかなり高額になるので

慎重に検討する必要があると思います。

 

事前リフォームをするべきか否か？どこまですべきか？は

物件によってまちまちで、我々業者でも悩むことが多いです。

 

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 相続した不動産を放棄したいが、どういう手続きが必要か？

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■お答えした内容■

相続した田舎にある実家を売却しようとしたが

価格をいくら下げても買い手が付かず、いっその事放棄しようと思うが

どういう手続きが必要なのか？というご相談でした。

最近はこのようなご相談がとても多く

特にバブル期に親が投資用に購入した土地や需要の少ない地域での不動産を相続した場合

所有するだけで固定資産税が掛かり管理するのも大変だという理由で

無償でもいいから他人に譲渡したいという方は多いです。

 

しかし結論から言えば、不動産を放棄するということは簡単には出来ません。

相続放棄という方法はありますが、これは資産や負債などすべての遺産の相続権を

放棄することであり「預貯金は相続するが、この不動産はいらない」

と選択することは出来ないのです。

 

また、いらない土地を国に引き取ってもらえる

「相続土地国庫帰属制度」が創設され今年施行の予定ですが

これも様々な条件をクリアする必要があったり、負担金を納付する必要があったりで

簡単に放棄するという訳にはいかない制度のようです。

なので、不動産の放棄について良い対策はなかなか見当たらないのが現状です。

 

そうなると、隣家に無償同然で買ってもらったり

建物があるなら解体して業者に買い取ってもらったり

空き家バンクに登録したりと、地元に詳しい不動産業者へ相談してみて

解決策を見つけていく必要があります。

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年12月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 数社へ査定を依頼したら、極端に高い査定額の業者があった

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■お答えした内容■

相続した土地の売却を考え始めて

不動産業者数社へ査定を依頼したら、一社だけ極端に高い査定額の業者があった。

なぜこんなに違いが出るものなのか？というご質問でした。

 

そもそも不動産の価格査定というのは

路線価や地価公示といった公の指標と過去の取引事例等を基に

業者が算出した「この位で売れるだろう」という予想額です。

業者ごとに多少のプラスマイナスをするにしても、相場というものがあるので

普通に考えればそんなに違いが出るわけがありません。

それにも関わらず極端に高い査定額が出ている場合には

少し疑って掛かる必要もあるかもしれません。

 

売主の中には、業者が出した査定額だけを比較して一番高い業者と契約を交わし

売却を依頼してしまう方が現実として多いため、その依頼をもらう目的だけで

初めから作為的に高い査定額を出している可能性もあります。

そして後になって「これでは売れないから」と価格を下げさせるつもりかもしれません。

先述のように査定額というのはあくまでも予想額であって実際に売れる額とは違いますので

ここは慎重に考える必要があります。

そんなことでは売主の元々の計画が狂ってしまい、がっかりするだけです。

 

なので、数社を比較する場合には、査定額は売り出し価格の参考にする程度に考えて

その根拠をしっかり聞いたうえで、どんな売り方をするのか？信頼できそうか？

を総合的に判断して依頼する業者を決めた方が良いと思います。

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年11月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 空き家内の残置物の一部を買取してもらうことは出来るか？

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■お答えした内容■

昨年相続した実家の建物内が

母親が入院する前の住んでいた状態のままなので片付けが必要だが

中には父親が収集していた多くの置き物等があって

不用品としてすべてを処分する前に

少ない金額でも良いのでそれらを買い取ってもらえる業者はないか？

というご相談でした。

空き家を売却される際に、このようなご相談はとても多いです。

 

大きな電化製品や家具は運搬や在庫のコストが掛かるので

業者に買い取ってもらうのはなかなか難しいです。

電化製品なら7～8年程度前の年式の物

家具であれば工芸品や高価なものでないと断られるケースが多いです。

 

しかし、骨董品や古美術、スポーツ用具、楽器等は

年式等に関わらず買い取ってくれる業者は多いので

少し手間は掛かりますが不用品として決めつける前に

買取業者に一度見てもらって

売れる物は売ってから処分するようにした方が良いですし

きっと故人の方も喜ばれるのではないでしょうか？

買取業者を紹介しておりますので

そんな場合には一度ご相談ください。

 

空き家を相続して、まず何から手を付けたらよいか？を悩む方も多いですが

不動産を売却するか否かが決まっていなくても

最終的には建物内の残置物の片付けは必要になりますので

まずそこから手を付けるのが良いのでは？とご提案することが多いです。

それによって、建物内だけでなく所有者自身のお気持ちの方も整理出来ることが多く

一歩前に踏み出せることがあります。

 

 

 

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Ｑ 空き家を相続したが、まだ売るか売らないかを決められない

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■お答えした内容■

昨年母親が亡くなり、空き家になっている実家を相続したが

愛着もあり、親のことを考えるとまだ売るか売らないかを

決断できずにいるというご相談でした。

この方のように、相続した不動産をどうすべきか？

なかなか決断できなくてお悩みの方も多いです。

 

空き家を適正に管理できるなら問題は無いのですが

遠くに住んでいる等の理由で管理できずに放置してしまった場合には

デメリットが出てきます。

 

まずは不動産自体の価値の低下です。

住んでいない建物は急激に劣化してしまいますので

思った以上に価値が低下してしまうことになります。

もう一つは、近隣への弊害です。

庭の雑草が生い茂って虫が大量発生して迷惑を掛けたり

建物の一部が風で飛んで他人を傷つけてしまったり

と心配事が常に付きまといます。

なので、何らかの理由があって所有を続けるのであれば

ご自身で管理するか、お住まいが遠いのであれば

近くに住む知人や業者に管理を任せる必要が出てきます。

 

それでも所有者にとっては不動産に特別な想いを持っている方も多く

第三者がとやかく言いにくいものですが

もし最終的に売る事を前提に考えているのであれば

相続（親が亡くなった日）が発生してから3年以内に売却すれば

空家特別控除の制度を利用できますので

それまでに決めるようにした方が節税面でのメリットは大きいです。

 

 

 

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