仕事のこと

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╋■┛事前相談会で聞かれたこと　　　～令和元年9月号～

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。

 

■先月の相談会で聞かれたこと━━━━━━━━━━━━━■■■

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┃Ｑ┃更地にしてから売却した方が高く売れると聞いたが本当か？

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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

川越市内で相続した実家の売却を検討している方で、ネットを見たら

「建物が古い場合は、更地にしてから売った方が高く売れる」と書いてあり

自分も先ずは更地にしたいので良い解体業者を紹介してほしい

というご相談でした。

 

確かに、購入者は新築住宅を建てるために敷地が欲しくて購入する

ケースが多いので、もちろん更地の状態の方が解体のコストが掛からないので

その分高く売れる可能性も高いです。しかし、現実的には次の二つのリスクも

考えておく必要があります。

 

一つは、建物を解体すると土地の固定資産税の軽減措置がなくなり

税額が最大で6倍に跳ね上がってしまう可能性があること。

二つ目は、建物の解体費用を手持ち資金で準備しなければならなく

もし更地にしてから売れない場合には、その解体費用を回収できない

リスクがあることです。

 

ですから、当社ではこのような案件を依頼された際には基本的に建物を

そのままの状態で売却に出すことを提案します。

そして税制面等も考慮しながら、解体を売主側で行うのか？買主側で行うのか？

の条件を決めてからスタートします。高い価格で売ることだけを考えれば

先に書いたネットのように更地にした方が高く売れることは間違いありませんが

売却する上で重要なのは、色々な諸費用がかかりますので売却価格だけでなく

掛かる諸費用を考えて、最終的に手取り金額がいくらになるのか？

を常に意識することです。

 

 

■以上。参考にしてみてください (^^)v！━━━━━━━━■■■

＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください

　売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。

http://www.skfudousan.com/sell/consul_faq.html

 

 

 

  

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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╋■┛事前相談会で聞かれたこと　　　～令和元年8月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと━━━━━━━━━━━━━■■■

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┃Ｑ┃自宅を売りに出しているが、なかなか売れずに困っている

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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

現在お住まいの川越市内のご自宅を3ケ月程前から売りに出しているが、

これまで一度も見学者が無く、このままでは売れる気がしない、

とお困りの様子でした。

 

物件の販売資料を見せていただき、私が最初に感じたのは、

周辺の相場よりもかなり高い価格で売りに出していることでした。

正直にそのように申し上げたところ、この売主様自身も同様に

感じていたようで、しかし依頼している業者が大丈夫だと言うので、

そのままにしていたとのことでした。売却を検討していた当時の話を

お聞きしてみると、不動産業者4社に査定を依頼し、その中で一番高い

査定を出した業者を信じて選んだのだそうです。

 

最近の物件探しをしている人は、ネットを見ながらよく相場を研究

していますので、この物件のように相場よりもかなり高く出してしまうと、

情報を届ける営業マンも敬遠してしまい、結果売れ残ってしまう可能性

があります。早期に売ることが結局は高く売れることだ、と言われて

いますので、そう考えるとこういう価格設定は間違いだと思います。

 

そして査定の価格を第一に業者を選んだようですが、買取であれば

1円でも高い業者を選ぶのは当然ですが、査定は「この位で売れるのでは？」

と業者が予想する金額ですから、いくらでも高く提示することは出来ます。

そこは業者選びのポイントとして頭に入れておく必要があると思います。

 

 

■以上。参考にしてみてください (^^)v！━━━━━━━━■■■

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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┃Ｑ┃田舎の土地を相続したが、売れないのでいっそ放棄したいが

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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

田舎の土地を相続したが、需要の少ない地域で売りたくても売れず、

固定資産税を払ったり管理責任を負うくらいなら、

いっそ放棄してしまいたい、といった話を聞くことがあります。

しかし以前にも書いたように、現行の法制度では不動産の放棄は

認められていません。しかしようやく本格的な法制度改正が

政府によって検討され始めたようです。

 

そもそも話の発端は、所有者不明の土地問題にあります。

なんと、全国で九州全土分の広さの所有者不明の土地があるのだそうです。

それによって町の開発・整備や被災地復興等の大きな妨げになっている

のを時々耳にします。

 

そこでまずは、所有者を特定出来るように不動産登記の整備を急いでいるわけで、

その大きな原因になっている相続登記の義務化を考えているようです。

これは、相続した時に不動産登記の名義を相続人に変更することで、

現在は義務化されていないので、放置されているケースも多く、

何世代も放置され続けた結果、所有者不明になることが多いからです。

 

そして義務化を促進するため、掛かる登記費用負担の軽減措置や

一定の条件の基での不動産の放棄を認めるといった方策が議論されているようです。

 

なので、この法制度改正は放棄をお考えの方には朗報になるかも知れません。

また人口減少や少子化による今後の土地余りを考えると、

不動産を購入しようとしている方は、立地条件を真剣に検討する必要があるでしょう。

 

 

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

この度、ふじみ野市内の空家の売却をお手伝いさせて頂いた

 

Ａ・Ｏ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

柴崎様

その節は大変お世話になり、有難うございました。

長い間、そのままにしていた実家でしたが、

 

売却を検討して「ふじみ野市不動産センター」様にご依頼させて頂きました。

一般媒介契約として他2社にも依頼しましたが、

 

他社と異なり、希望提示額での買主様と交渉を行って下さいました。

大手不動産業者にはない、売主、買主双方の事情を汲み取った対応に感謝しています。

 

有難うございました。

 

 

 

 

 

＜当社より＞

 

文中にもあるように、売主様は大手仲介会社2社と当社の計3社に対して

 

同時に売却依頼を出されました。

 

ちょうど、当社に数年前からそのエリア限定で探していたお客様がいましたので、

 

まず初めにその方にご紹介し、その後価格の交渉で少し時間は掛かりましたが、

 

結局そのままご購入頂くことになりました。

 

売主様自身も思い入れの強いご実家でしたので

 

「とても気に入ってくれた良い方に買ってもらって安心した」と何度も感謝の言葉を頂きました。

 

地元力を発揮出来て、私もとても満足する仕事をさせて頂きました。

 

 

 

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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┃Ｑ┃隣家の屋根が越境しているが、売却前にどう対処すべきか？

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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

 

自宅の売却を考えている中で、隣家の屋根の一部が越境していることが判明し、

売却前にどう対処するべきか？とのご相談でした。

越境とは、個人の所有物が境界線を越えて他人の土地に入り込んでいる状態を

言います。頻繁にあるのは庭木の枝によるものですが、この方のように稀に

家の屋根の一部だったりするケースがあります。

 

基本的に越境物については、売却の前にその所有者に依頼して解消をしておく

必要があります。しかし、庭木の枝くらいならば簡単に解消が出来ても、

家の屋根となると大事になり、簡単には改修も出来ない場合が多いです。

また強要すれば、人間関係もこじれてトラブルに発展することもあります。

 

そんなケースでは、よほどその越境によって不便が生じる場合を除いては、

隣家との間で約束の書面（覚書等）を取り交わすことで済ますことが多いです。

書面の内容としては「越境していることを双方で確認する」という点と

「今すぐではないが、将来家の建て替えをする際には越境を解消する」という

ような内容です。そして購入者に対しては、この越境の件を必ず告知して、

併せてこの約束の書面も継承するようにします。

 

このように越境に関しては、普段見慣れてしまうと案外気がつかない場合が

多いので、売却を考え始めたら先ずは越境物が無いかどうかを確認して

おいた方が良いです。

 

 

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┃Ｑ┃査定をしてもらったら、その価格で売り出すのでしょうか？

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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

 

相続した土地の売却を検討しながらも、不動産会社への価格査定の依頼を

ためらっているお客様でした。

 

価格査定とは、路線価、地価公示、実際の取引事例等を参考にしながら、

不動産会社が算出した「この位で売れるだろう」 とあくまでも『予想した価格』です。

なので、場合によっては予想よりも高く売れることもありますし、逆に予想より

下回ってしまうこともあり、正直に言えば市場に売りに出してみなければ

分からない部分がかなりあります。

 

これに対し実際の売り出し価格については、この査定価格を参考にしてもらいながら、

最終的には売主様ご自身で決めていただく価格です。

 

通常の場合、売り出し価格は査定価格よりも少し高い価格で設定してみて、

その後の市場の反応を見ながら、もし動きが少ないようなら少しずつ下げていく

といった方法が一番良いのではないか？とご提案することが多いです。

 

もちろん、これはお客様によっても変わってきます。急いで売りたいご事情でも

ある場合には、査定価格に近い価格で売り出すべきですし、とにかく高く売る

ことを第一に目指したいという方なら、その希望価格からチャレンジするという

方法もあります。ただし、インターネットが普及した現在では、 購入希望者も

様々な情報を持っていて、相場観も掴んでいますので、あまり相場から離れた

価格にしてしまうと売却が長期化してしまう恐れがあります。

 

 

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

本日は当社の17回目の開業記念日でした。

平成14年3月末をもって前職のコンピュータ会社を退職し

準備期間をとって、4月21日に店をオープンしました。

それまでサラリーマンを17年やってきましたので

これで不動産屋になって同じ時間が経ったことになります

 

それにしてもこの17年間で色々な変化がありました。

開業当時は、チラシと情報誌（物件情報をまとめた冊子）を使って

お客様へ情報を届けていました。

5年後に、近隣の同業者に先駆けて新しいシステムを導入し

インターネットを使って情報を届けられるようになりました。

そのインターネットも今や当たり前の時代となりましたが･･

 

一方、家庭環境も変わりました。

開業当時は上の娘が小学校入学、下の息子が幼稚園入園でした。

これから教育費がかさむ大変な時期だというのに

脱サラという道を選択した事の重大さを後になって気が付き、

不安に怯えた時期もありました

 

それでも何とか乗り越え、17年という時間が過ぎました。

これまでお仕事を頂戴したお客様に、この場をお借りして感謝したいです。

本当にありがとうございました

 

そして『平成』 も終わり、いよいよ『令和』 という新しい時代がきます

心機一転、健康に気をつけながら、そして少し肩の力を抜きながら、

地域のお客様の役に立てる仕事を続けていきたいです

引き続きよろしくお願いいたします

 

追記：開業当時の写真が出てきました ↓

こちらの方もずいぶん変化がありましたね

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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╋■┛事前相談会で聞かれたこと　　　～平成31年4月号～

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┃Ｑ┃市内の実家を相続したが、売却に踏み切れずに困っている

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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

10年前に相続したふじみ野市内の実家が空家のままになっていて、

管理が重荷になってきたので手放したいが、なかなか売却に踏み切れない

でいるというご相談でした。この方のように、自分の生まれ育った家や

ご両親への思いから、いざとなると売却に踏み切れないとお困りの方が

とても多いです。

 

そんなケースでは、家の中がご両親が生活していたままの状態に

なっていることが多く 「売却するか否かよりも、まずは家財の処分だけでも

始めてみたらどうか？」と提案することが多いです。

売却するにしても人に貸すにしても、家財の処分は所有者の責任ですので、

いつかは行う必要があります。 また、先に書いた家やご両親への思いは、

家財道具等の生活していた姿が残っていることでより強くなることが多く、

前に進めない大きな要因になっていることもあるからです。

 

そんなことから始めて 「家の中が空になって気持ちの整理がつき、売却をする

決断が出来て前に進めた」というお客様も過去に多くいらっしゃいますので、

ひとつのキッカケとしては良い方法だと思います。

 

家財の処分については、大量の場合にはなかなかご自身で行 うのも大変なので、

不要品回収会社に依頼すると便利です。 一度、家の中を見てもらい見積を

取っておくことをお勧めしています。費用は家の広さや家財の量にもよりますが、

大まかには30～40万円位が目安です。

 

■以上。参考にしてみてください (^^)v！━━━━━━━━■■■

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

この度、富士見市内の空家の売却をお手伝いさせて頂いた

 

Ｍ・Ｈ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

“お願いして良かった”

 

相続をした土地と建物の売却を長いこと考えていましたが、

 

なかなか踏み出せず数年が過ぎ、 このまま放置しても税金がかかるだけでなく、

 

万一の災害や事故などが起きては取り返しもつかなくなると思い、売却をしようと決めました。

 

そこで相場が一体いくらなのか、残っている家財道具などはどうしたらいいのか。

 

インターネットを使って調べれば調べるほどに不安が大きくなっていき、

 

どこにお願いすれば良いのか決めかねていたところ、

 

自宅に届いていた沢山のDMのなかからお写真付きの名刺が目に止まり、

 

すっと不安な気持ちが和らいだこともあって、ここにお願いしようと決めました。

 

柴崎様からは価格査定書をもとに、心配していた家財道具のことも含めて売却に

 

至るまでの流れを丁寧にご説明頂き、不安だった気持ちも拭えたのを覚えています。

 

売り手側である私の費用負担を一番に考えてくれて、当初の価格査定から大きく

 

ずれることもなく、イレギュラーなことやお金のやりとりなどを全て舵取りをして頂き、

 

無事に売却まで進めることができました。

 

不動産を売却するということは人生においてとても大きなことです。

 

色々な思いが積もった場所に自分だけで価値を見出すのはなかなか難しいと思います。

 

その一歩は自分自身で決めることですが、踏み出したあとに手を引いてくれる人がいる

 

ことの心強さを改めて感じました。

 

この経験はきっとこれから先の私自身に大きな影響を与えてくれると思います。

 

柴崎様、本当にありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

 

＜当社より＞

 

電話にて空家のご相談があり、数日後、都内の売主様の元に伺いました。

 

その場ですぐに売却の依頼を頂けたので「どうして当社に声を掛けて頂いたのか？」

 

今後の参考に聞いてみました。

 

「ホームページを見てとても安心出来たから」というのが答えでした。

 

当社はこれまで何度も改修を重ねて今のホームページに至っていますが、

 

それが上手くお客様に伝わっていることに嬉しさを感じました。

 

これからもお互いに身体に気をつけ頑張って行きましょう！

 

こちらこそありがとうございました。

 

 

 

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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┃Ｑ┃一戸建てを売却して、駅に近いマンションに住み替えたい
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■お答えした内容━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■■

上福岡駅徒歩25分くらいの閑静な住宅街にお住まいの70歳前後の

ご夫婦からの相談でした。最近はこのご夫婦のように、お子様が巣立った後に、

駅に近いマンションへの住み替えをご希望する方がとても増えてきた

ような気がします。マンションは利便性以外に、冬暖かい、防犯面で安心、

階段がない、庭の手入れが不要等で、高齢者からの人気が高まって

きているようです。

住み替え（買い替え）の場合は、事前の資金計画により進め方が大きく

変わってきます。このご夫婦の場合は、住み替え先のマンションを

手持ち資金で購入出来るということなので、気に入ったマンションが出た

タイミングで購入し、ご自宅はその後に売却すれば良く（購入先行）

進め方も容易なのですが、購入資金にご自宅の売却代金を充てよう

とする場合には少し進め方が難しくなります。

その場合には、先ずはご自宅の売却を先に進める必要があり、

買い手が見つかった後に住み替え先を決めることになります（売却先行）

ただし、買い手との契約の中で引き渡し期限を決めてしまいますので、

その時点で売りに出ている物件の中から選択せざるをえなく、

もし気に入った物件がない場合には、一時的に賃貸に住むことも

覚悟しておかなければなりません。

いずれにしても、住み替えでは事前に段取りやスケジュールをしっかり

立ててからスタートする必要があります。

 

■以上。参考にしてみてください (^^)v！━━━━━━━━■■■

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