仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。

 

■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ マンションを売却したいが、事前リフォームをするべきか？

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■お答えした内容■

現在お住まいのマンションの売却にあたって

事前にリフォームをするべきか否かを悩んでいる方のご相談でした。

マンションにしても戸建にしても

売却の際に同じような悩みを持つ方は多いと思います。

 

売却においては内覧した時の第一印象がとても大事なので

もちろんリフォームをするに越したことはありませんが

その場合には、その分を売り出し価格に上乗せすることになり

他の競合物件より高くなってしまい売りづらいということにも繋がり

要は費用対効果の面でどうなのか？ということに尽きると思います。

 

私の場合は、戸建ではその対象が外壁や屋根にまで及び

そうなると高額なものになりますので

出来るだけ現状に近い形のままで売り出すケースが多いのですが

マンションでは部屋の内側だけなので費用対効果が大きいと考えていて

事前リフォームをお勧めするケースが多いです。

 

具体的には、10年以内の築浅でそのまま入居できるような物件なら

ハウスクリーニングのみ行うことが多く

長く居住していて汚れや経年劣化が目立つ場合には

クロスの張り替えを勧めます。

張り替えるだけで随分と第一印象が変ってくるものです。

また内覧者が一番気にする箇所は水回りですが

浴室の鏡や蛇口等の部分的な交換ならまだしも

設備自体の交換となるとかなり高額になるので

慎重に検討する必要があると思います。

 

事前リフォームをするべきか否か？どこまですべきか？は

物件によってまちまちで、我々業者でも悩むことが多いです。

 

 

 

 

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以上。参考にしてみてください (^^)v！

＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください

売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。

https://www.skfudousan.com/sell/consul_faq.html

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 相続した不動産を放棄したいが、どういう手続きが必要か？

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■お答えした内容■

相続した田舎にある実家を売却しようとしたが

価格をいくら下げても買い手が付かず、いっその事放棄しようと思うが

どういう手続きが必要なのか？というご相談でした。

最近はこのようなご相談がとても多く

特にバブル期に親が投資用に購入した土地や需要の少ない地域での不動産を相続した場合

所有するだけで固定資産税が掛かり管理するのも大変だという理由で

無償でもいいから他人に譲渡したいという方は多いです。

 

しかし結論から言えば、不動産を放棄するということは簡単には出来ません。

相続放棄という方法はありますが、これは資産や負債などすべての遺産の相続権を

放棄することであり「預貯金は相続するが、この不動産はいらない」

と選択することは出来ないのです。

 

また、いらない土地を国に引き取ってもらえる

「相続土地国庫帰属制度」が創設され今年施行の予定ですが

これも様々な条件をクリアする必要があったり、負担金を納付する必要があったりで

簡単に放棄するという訳にはいかない制度のようです。

なので、不動産の放棄について良い対策はなかなか見当たらないのが現状です。

 

そうなると、隣家に無償同然で買ってもらったり

建物があるなら解体して業者に買い取ってもらったり

空き家バンクに登録したりと、地元に詳しい不動産業者へ相談してみて

解決策を見つけていく必要があります。

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年12月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 数社へ査定を依頼したら、極端に高い査定額の業者があった

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■お答えした内容■

相続した土地の売却を考え始めて

不動産業者数社へ査定を依頼したら、一社だけ極端に高い査定額の業者があった。

なぜこんなに違いが出るものなのか？というご質問でした。

 

そもそも不動産の価格査定というのは

路線価や地価公示といった公の指標と過去の取引事例等を基に

業者が算出した「この位で売れるだろう」という予想額です。

業者ごとに多少のプラスマイナスをするにしても、相場というものがあるので

普通に考えればそんなに違いが出るわけがありません。

それにも関わらず極端に高い査定額が出ている場合には

少し疑って掛かる必要もあるかもしれません。

 

売主の中には、業者が出した査定額だけを比較して一番高い業者と契約を交わし

売却を依頼してしまう方が現実として多いため、その依頼をもらう目的だけで

初めから作為的に高い査定額を出している可能性もあります。

そして後になって「これでは売れないから」と価格を下げさせるつもりかもしれません。

先述のように査定額というのはあくまでも予想額であって実際に売れる額とは違いますので

ここは慎重に考える必要があります。

そんなことでは売主の元々の計画が狂ってしまい、がっかりするだけです。

 

なので、数社を比較する場合には、査定額は売り出し価格の参考にする程度に考えて

その根拠をしっかり聞いたうえで、どんな売り方をするのか？信頼できそうか？

を総合的に判断して依頼する業者を決めた方が良いと思います。

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年11月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 空き家内の残置物の一部を買取してもらうことは出来るか？

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■お答えした内容■

昨年相続した実家の建物内が

母親が入院する前の住んでいた状態のままなので片付けが必要だが

中には父親が収集していた多くの置き物等があって

不用品としてすべてを処分する前に

少ない金額でも良いのでそれらを買い取ってもらえる業者はないか？

というご相談でした。

空き家を売却される際に、このようなご相談はとても多いです。

 

大きな電化製品や家具は運搬や在庫のコストが掛かるので

業者に買い取ってもらうのはなかなか難しいです。

電化製品なら7～8年程度前の年式の物

家具であれば工芸品や高価なものでないと断られるケースが多いです。

 

しかし、骨董品や古美術、スポーツ用具、楽器等は

年式等に関わらず買い取ってくれる業者は多いので

少し手間は掛かりますが不用品として決めつける前に

買取業者に一度見てもらって

売れる物は売ってから処分するようにした方が良いですし

きっと故人の方も喜ばれるのではないでしょうか？

買取業者を紹介しておりますので

そんな場合には一度ご相談ください。

 

空き家を相続して、まず何から手を付けたらよいか？を悩む方も多いですが

不動産を売却するか否かが決まっていなくても

最終的には建物内の残置物の片付けは必要になりますので

まずそこから手を付けるのが良いのでは？とご提案することが多いです。

それによって、建物内だけでなく所有者自身のお気持ちの方も整理出来ることが多く

一歩前に踏み出せることがあります。

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年10月号～

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Ｑ 空き家を相続したが、まだ売るか売らないかを決められない

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■お答えした内容■

昨年母親が亡くなり、空き家になっている実家を相続したが

愛着もあり、親のことを考えるとまだ売るか売らないかを

決断できずにいるというご相談でした。

この方のように、相続した不動産をどうすべきか？

なかなか決断できなくてお悩みの方も多いです。

 

空き家を適正に管理できるなら問題は無いのですが

遠くに住んでいる等の理由で管理できずに放置してしまった場合には

デメリットが出てきます。

 

まずは不動産自体の価値の低下です。

住んでいない建物は急激に劣化してしまいますので

思った以上に価値が低下してしまうことになります。

もう一つは、近隣への弊害です。

庭の雑草が生い茂って虫が大量発生して迷惑を掛けたり

建物の一部が風で飛んで他人を傷つけてしまったり

と心配事が常に付きまといます。

なので、何らかの理由があって所有を続けるのであれば

ご自身で管理するか、お住まいが遠いのであれば

近くに住む知人や業者に管理を任せる必要が出てきます。

 

それでも所有者にとっては不動産に特別な想いを持っている方も多く

第三者がとやかく言いにくいものですが

もし最終的に売る事を前提に考えているのであれば

相続（親が亡くなった日）が発生してから3年以内に売却すれば

空家特別控除の制度を利用できますので

それまでに決めるようにした方が節税面でのメリットは大きいです。

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年9月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 毎月の住宅ローンの返済が難しくなり滞納してしまったが？

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■お答えした内容■

コロナの影響で会社をリストラされ

10年前に購入したご自宅の住宅ローンの返済が難しくなって滞納した結果

銀行から督促状が届いてしまったという方のご相談でした。

 

出来るならば事前に銀行に相談して、住宅ローンの見直しにより

毎月の返済額を減らして続けていければ良いのですが

銀行が受け入れてくれない場合やそれでも今後の返済が難しいと判断した場合には

やむ負えずご自宅を売却するという選択になってしまいます。

 

滞納が続くようになると、銀行から督促状に続いて数々の通知書が届くようになり

それを放置してしまうと競売に向けた手続きが進んでしまいます。

もし競売に掛かってしまうと

ご自宅が一般の市場価格よりかなり安く売られてしまい、その分債務も多く残り

その上立ち退きを迫られ、ご近所にも知られてしまう可能性があります。

 

そこで、もし早い時期であれば任意売却という選択が出来ます。

これは債権者と債務者との間に我々が入って交渉することで

双方の納得する売却金額を設定して、一般と変わりなく売却を進めることが出来る制度です。

市場価格に近い価格で売却できるので、結果債務も少なくなります。

 

滞納というのは精神的な負担も大きく、人にも相談しづらいものですが

この任意売却を使って少しでも自分に有利に進めるためにも

放置せずに早めに動き出すということが何よりも重要です。

 

 

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地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

昨日は休日返上で栃木県足利市まで行ってきました。

お客様のご実家があって、売却の相談を受けているからです。

 

自宅を出発して一般道をひたすら2時間走り

道案内は全てGoogle Mapに任せました！

息子から教えてもらって使うようになったのですが

このGoogle Mapは本当に優れモノですね。

一番早い道を選びながら音声案内までしてくれます。

今まで一度もカーナビを使ったことがなかった

私にとっては驚きでした。

今回もお陰で全く迷わずに現地まで案内してくれました。

 

現地を確認した後は、足利市役所に移動して

取り急ぎ大まかな物件調査を行いました。

 

作業が終了した後は、軽く昼食を済ませて

予め探しておいた隣り町の日帰り温泉に寄り

ゆっくり温泉に浸かりながら疲れを癒し、帰路に就きました。

 

あくまでも目的は仕事ではありましたが

少し遠出をして、リフレッシュも出来た一日でした。

 

↓ 足利市役所

↓ 日帰り温泉

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年8月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 売却することを近所に知られずに進めることは出来るのか？

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■お答えした内容■

仕事の都合で他県への住み替えを考えているが

近所に口うるさい親戚がいるので、全てが終わって報告するまでは

売却していることを知られたくないとのご相談でした。

今回は少し稀なケースですが

他の様々な理由で近所に知られたくないという方も時々いらっしゃいます。

 

我々がご自宅に伺う際に、近くに車を停めないとか、会社名を出さない等

知られないように予め気を使って動くことは可能ですが

この情報化が進んだ時代で、全く気づかれずに買主を探し

最後まで進められるかというと非常に難しいと思います。

 

またそうなると、一般の方へは情報公開が出来ない

また他の業者に販売協力のために情報を出せないということになってしまいます。

我々はなるべく多くの方や業者に売却の情報を出して

一番条件の良い買主を探したいので

それに逆行してしまい、良い条件で売却するのが難しくなると思います。

 

なので我々としては、この点はもう一度ご検討いただきたい点なのですが

それでもどうしても、という事情がある場合には

買取業者へ売却するのが良いかもしれません。

不特定多数の一般に公開せずに、予め事情を分かっている業者のみが動くので

知られずに進められる可能性は強いです。

ただし、前述のように売却の条件は少し悪くなると覚悟しておく必要があるかもしれません。

 

 

 

 

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地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

この度、川越市内の戸建の売却をお手伝いしました

Ｙ・Ｙ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

川越市内の実家の売却をお願いしました。

私が九州に転勤したため、帰省できる年末を指定して下見をお願いしたのですが

ご迷惑な時期でも快く応じていただき

見積の概算やその根拠資料等も丁寧に準備していただきました。

また、家財撤去の見積も一緒にお願いしたのですが

地元の業者さんも連れて来ていただけました。

（競合の大手不動産業者さんは、家財撤去業者を連れずに一人で下見に来られました）

 

その後も、他県に転居された隣家の方との折衝のほか家財撤去の立会等

本来私がすべきことまで協力していただき

私自身がなかなか身動き取れない中で大変助かりました。

見つかった買い手が契約直前で翻意するというアクシデントもありましたが

すぐに新たな買い手を見つけていただき

媒介契約から約4か月で無事に売却手続まで終えることができました。

 

ふじみ野市不動産センター様に依頼して本当に良かったと思います。

 

 

＜当社より＞

売主様が九州在住のため、こちらに出向くことが難しく

「現地の事はなるべくお願いしたい」というご意向のもとで売却の依頼をいただき

結果それに沿うことが出来たようで本当に良かったです。

九州では今後なかなかお会いする機会もないと思いますが

お元気でお過ごしください！

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

～令和4年7月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 建物の滅失登記の手続きを自分で行うことは出来るのか？

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■お答えした内容■

戸建を売却する際に、売主側が建物の解体をして更地で引き渡す

という条件になる場合があります。

特に建物の築年数が古く、建て替え用地として売買される場合は

そういうケースが多いです。

 

そして、この建物の解体工事後に忘れがちなのが滅失登記です。

土地と建物は別々に登記されていて

土地については、売買の際に買主名義に変更しますが（移転登記）

建物については、解体したら所有者が法務局にて登記自体を消す

必要があります。

つまり、登記記録に「この建物はもうありません」ということを

記録するのです。この登記を閉鎖するために行うのが滅失登記です。

 

この滅失登記の手続き自体は

通常は土地家屋調査士に代行してもらうことが多いのですが

ご相談者の質問のように自分自身で行うことも可能です。

法務局が用意した申請書に必要事項を記入し

解体業者が用意する取り壊し証明等を添付するだけなので

難しい手続きではありません。

自分自身で行えれば土地家屋調査士に支払う登記の代行費用

（4～5万円程度）を支払わずに済むため、その分を節約できます。

 

ちなみに滅失登記は、

建物の解体後1ヶ月以内に行わなければならないとされていて

申請を怠ると10万円以下の過料に処せられることもあり

また、存在しない建物の固定資産税が課税され続けられますので

注意が必要です。

 

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