街の不動産屋が日常で感じた事や出来事を勝手気ままに書いてます！
先日、ふじみ野市内のマイホームを売却して
栃木県の那須に移住するというお客様の売却のお手伝いをしました。
初めにそんな相談を受けたのは昨年の秋頃だったと思います。
若くしてご主人に先立たれて、それまでは大変な時間を過ごされた
のだと察しますが、そんな苦労などおくびにも出さず
気持ちを切り替えて移住するとのこと。
出身が東北地方でやっぱり落ち着いた環境が好きだとのことでした。
私とちょうど同年代で、私自身も最近は第二の人生について
色々な本を読んだりしながら考えを巡らせているところだったので
そんな計画を聞いて、思わず話に引き込まれてしまいました。
地方移住を考えている人が多くなってきているそうですが
本当にそれを実現するのは簡単ではないと思います。
でも会う度に嬉しそうに那須の話をされ
人の性格もあるかもしれませんが
とてもキラキラした表情で輝いて見え、羨ましいとさえ思いました。
健康には充分注意をして、第二の人生を楽しんでほしいです
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和3年6月号～
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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや
共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて
毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。
■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 地区計画区域内の土地を売却する際にデメリットはあるか？
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■お答えした内容■
所有している土地が、過去に地区計画の指定を受けたと聞いたことがあるが
売却する際に何かデメリットになるのか？というご相談でした。
そもそも地区計画とは、住みやすい街並みを造るために定められた
その地区単位ごとの「街づくりのルール」です。
例えば、道路や公園等の配置、建築物の用途・高さ、敷地面積の最低限度等が
一体的に定められていて、他にも、かき又はさくの制限として生け垣や
透視可能なフェンスにしなければならない等の細かい制限の場合もあります。
ここふじみ野市内でも現在17の地区計画区域が設定されて運用されています。
このルールの中で一般的にあまり知られていないのが
敷地面積の最低限度が定められているケースです。
例えば最低限度が120㎡（約36坪）と定められていたとすると
現在所有している60坪の土地を、新たに30坪の土地二つに分割することが
出来ないということになります。（既に120㎡未満である土地の場合は
この対象ではありません）
このように地区計画区域内では、通常より厳しい制限が課せられるので
確かにそれをデメリットと捉える人もいるかもしれませんが
逆にゆとりのあるきれいな街並みが形成されその中で暮らせることを考えれば
住人にとっては、むしろメリットと捉えて良いと思います。
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以上。参考にしてみてください (^^)v！
＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください
売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。
https://www.skfudousan.com/sell/consul_faq.html
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和3年5月号～
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■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 土地を売却の際に確定測量をする必要があると言われたが？
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■お答えした内容■
土地の売却をする際に、売買対象の土地を過去に測量したことがなかったり
測量図が残っていてもそれがかなり古い物であったりする場合は
買主へ引き渡す前に測量を行って土地の面積を明確にすることになります。
この測量の方法には現況測量と確定測量の二つがあります。
現況測量とは現地に存在するブロック塀や既存の境界標等を基準にして
測量する方法で、おおよその寸法や面積を知りたい時に行います。
一方確定測量は、隣地所有者（道路含む）の立会いの上で境界確認の
署名捺印をもらい、境界を全て確定させてから行う測量の方法です。
最近は、土地の売買にて境界の明示が売主の義務になることや
将来境界に関するトラブルを避けるためにも
隣地所有者の立会い確認を前提とした確定測量を求められることが多く
測量と言えば一般的にはこの方法を指します。
ちなみに、確定測量は土地家屋調査士へ作業を依頼することになり
費用は30坪程度の土地の場合で約30～40万円くらいかかります。
そして、確定測量を行う時には近隣への立会い依頼や私道所有者や
公道の場合は自治体との確認等もあり、時間と手間がかかりますので
期間として2か月位は見ておく必要があります。
なので事前に不動産業者と相談して
その時間を考慮して引き渡しの時期を決める必要があります。
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5日間のGW休暇が終わりました。
今日は早速、売却を依頼された
空き家の中の残置物の片付けに立ち会いました。
売主のお父様がお住まいだったようですが
家の中はその当時のまま家財も残されていて
飲み掛けのウイスキーのボトルや
洗面所には歯ブラシまで残されていました。
私は今まで何度もこういう立ち会いをしていますが
いつも家の中の様子を拝見して
お会いしたことも無い、全くの他人ではありますが
故人の愛用品等を整理し処分することに
どこか後ろめたい罪悪感に似たような変な感情を抱きながら
作業を進めることが多いです。
今回は若いご夫婦に購入してもらい
建物解体後のこの土地に新築をされる予定です。
故人からすれば、もちろん手放すのは寂しいことかもしれませんが
この土地で、また新しい生活が始まり、ずっと大切に使ってもらうことが
故人の本当に望まれていることではないのかな？
と勝手な想像を巡らせています。
そして、不動産業者としてそのお手伝いをしていることに
自分で少し喜びを感じることもあります。
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和3年4月号～
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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや
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■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 売却したい土地の権利証を紛失したが、どうすればよいか？
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■お答えした内容■
土地の売却を考えているが、その権利証が見つからない。
紛失していた場合に売却は出来るのか？というご相談がありました。
一般に権利証と呼ばれるのは、正式には『登記済証』という書類であって
平成17年以降は12桁の符号が記載された『登記識別情報』というものに
変わっています。
不動産を売却する際にはこの権利証が必要になりますが
普段使用することはめったに無いため、いざ売却しようという時に
このご相談者のように紛失してしまう方も見受けられます。
この書類は所有者が変更になって登記された際に一度だけ発行されるものなので
その後の再発行は出来ません。
しかし、紛失したからといって不動産の所有権まで無くなったり
売却が出来ないというわけではありません。
権利証が無くても売却を行う方法はいくつかあります。
自分で手続き等を行えれば費用は少なくて済みますが
その分時間と手間がかかることが多いので
一般的には司法書士に依頼することが多いです。
費用は5～10万円程度かかります。
しかし依頼する場合でも、司法書士には法的な責任が伴うことがあるため
事前の準備を必要とします。
決済当日に紛失した旨を伝えたのでは間に合わずに
決済そのものが中止になる可能性があります。
なので、不動産の売却を考え始めたら、まずは権利証が有ることを確認し
念のため不動産会社に内容を確認してもらっておけば安心です。
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この度、川越市内の土地の売却をお手伝いしました
Ｓ・Ｙ様より「お客様の声」が届きました。
土地の売買の際はお世話になりありがとうございました。
空き家になった家屋と土地を相続しました。
早めの処分を考えていたところ
どの不動産会社に依頼をしてよいか戸惑っていました。
郵便でご案内をいただきネットで見たところ
お客さんからの評価が良く、地元育ちの柴崎さんが目に止まったので
早速お伺いして話を聞きました。
評価通りの印象でしたので、正式にお願いをしました。
もちろん分からないことだらけなのですべてお任せです。
早速、動いていただきました。
柴崎さんのネットワークと人柄なのでしょうか
買主さんも早めに見つかり
なんとお願いした一ヶ月後には売買契約ができ
家屋の解体もその二ヶ月後には終わり
間もなく売買完了となりました。
半年以上かかるかなと覚悟していたのですが
とんとん拍子に事が進んで大変ありがたかったです。
すべてお任せでも心配ありません。
税金のことも資料とともに説明して下さり大変ありがたかったです。
なんでも親身に対応してくださいました。
今後、機会があれば、不動産のことは
「ふじみ野市不動産センター・柴崎さん」と紹介したいです。
お世話になりました。ありがとうございました。
＜当社より＞
初めてご来店の際に、高校の先輩だということで話しは弾んだのですが
セットバックの質問に対し間違った回答をしてしまい
当日中に役所で再調査のうえ撤回する
といったことからお付き合いが始まりました。
逆にそれで信用を得られたのか正式に売却依頼を頂き
その後すぐに購入者も見つかり、スムーズに決済まで進めました。
その間、色々と気を使ってくださり本当に助かりました。
こちらこそ感謝しています。
また上福岡にお出での際は、ぜひお立ち寄りください。
＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和3年3月号～
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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや
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■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 空家特別控除を受けるには大まかにどんな手続きが必要か？
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■お答えした内容■
不動産を売却して譲渡益が出た場合（買った時より高く売れて儲かった場合）
には、その利益に対して譲渡所得税が掛かってきます。
しかし、昨今の空き家の急激な増加を食い止めることを目的に
空き家を相続した時には3,000万円の特別控除が受けられるようになっていて
ほとんどの場合は、その譲渡所得税が免除されます。
大まかな手続きの流れとしては、売却が完了した後に
まず空き家の存在する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて
その確認書を添付して譲渡のあった翌年の2月16日から3月15までの期間に
自己の居住している所轄の税務署へ確定申告をすることになります。
この確認書の交付を受ける際に、住民票や不動産に関する書類がいくつか
必要になってきますが、ここでは具体的な内容については記述しませんので
市区町村のホームページを参照して、漏れのないように準備してください。
ここで注意しなければならないのは、確認書を申請した市区町村は
その内容を確認したり、場合によっては申請者や担当官庁に確認しながら
進めますので、確認書の交付までに数週間かかることがあります。
確定申告は期限を超えてしまうと特例が認められなくなりますので
確定申告の期限に確認書の交付が間に合うように、余裕を持って申請する
必要があります。
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以上。参考にしてみてください (^^)v！
＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和3年2月号～
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■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 前面道路の私道持分が無くても土地の売却は出来るのか？
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■お答えした内容■
国や都道府県・市町村が管理している公道に対して、個人や法人が管理
している道路を私道と言います。そして、私道に接している土地所有者が
その私道の所有権を有することを私道持分とか私道負担という言い方をします。
通常は接している各々の土地所有者同士が、私道の所有権を持ち合っている
ことが多いのですが、持っていないケースもあります。
そもそも私道持分が無いということは、日常的に他人の土地を通行して生活する
ということになりますので、当然通行すること（車も含め）と水道やガス工事の
ために道路を掘削することについて、所有者に承諾を得る必要が出てきます。
私道持分を得るために、所有権の一部を売ってもらえるようなことが出来れば
それに越したことはありません。しかし、それが叶わない場合には
少なくとも通行と掘削の承諾書を取得しておかなければなりません。
土地を売却したい場合でも、その承諾書が無ければ現実的には売却は難しいでしょう。
また、もしその承諾書が取得出来たとしても、購入者からすれば私道持分が無い
という不安は残りますし、それによってローンを組む事が出来ない銀行もあります。
文頭のご相談者の場合、私道持分が無くても承諾書さえあれば土地の売却は出来ますが
どうしても通常の土地と比べて売りずらく、従って価格も安くなってしまうことを
覚悟する必要があります。
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和3年1月号～
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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや
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■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 不動産売買の決済は、何処でどのように行われるのですか？
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■お答えした内容■
売買契約を締結したら、通常1～2か月後にその契約を果たすための
決済という手続きが行われます。
この決済では、売主側の物件引き渡しと買主側の代金支払いを
併行して行うことになり、不動産売買の中でも一番重要な手続きです。
しかし実際に決済を経験している人は稀で、当日は何処で、誰が参加して
どんな流れで行われるのか？と事前に聞かれることが多いです。
決済の場所は、基本的に買主側で指定した銀行等で行われます。
参加するのは売主・買主の両当事者以外に司法書士、銀行関係者
我々不動産業者となります。
また当日の流れですが、まずは司法書士が売主・買主双方の本人確認を
行ったうえで、登記所で所有権を移転するために必要な印鑑証明書や住民票
登記識別情報（以前の権利証）等を集め、移転登記の委任状を作成します。
そして、書類が全て揃ったのを確認して、買主が売買代金の支払い
（通常は振り込み）を行うことになります。
ここでは一般的な流れを記しましたが、売主や買主によっては
これとは別の色々な手続きを決済と同時に行うことになり
時間的には約1時間程度かかります。
決済で一番気を付けなければならないのは、売主・買主双方が
決済に必要な書類や印鑑等を忘れないで準備することです。
一つでも不足すると決済が行えなくなり、全ての関係者に多大な影響が
出ますので、事前に不動産業者に当日の持ち物を確認する必要があります。
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◇事前相談会で聞かれたこと◇
～令和2年12月号～
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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや
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■先月の相談会で聞かれたこと■
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Ｑ 他の不動産会社から、自宅が再建築不可物件だと言われたが
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■お答えした内容■
住み替えを考えている方で、他の不動産会社に相談したところ
ご自宅が接道義務を満たしていないので再建築不可であり
売却の際にかなり安くなってしまうと言われたそうです。
再建築不可とは、文字通り現在の建物を一度壊してしまうと
将来的に建て替えが出来ないという土地です。
例えば、ご相談者のように、接道（道路と敷地の接する部分）の幅が
2m未満である場合には再建築が出来ません。
これは、火事の際に消防車が十分な消化活動を行えなかったり
救急車が入りづらいといった心配があるからです。
つまり住民が安全に暮らせることを目的としたものです。
また、道路と2m以上接していたとしても、その道路が建築基準法上で
認められている道路でない場合には同じく再建築が出来ません。
この認められている道路には何種類かあるのですが
たとえ見た目が道路であったり昔から利用されていたとしても
その種類のどれかに該当していないと再建築が出来ないことになります。
ちなみに、自宅がどの種類の道路に接道しているのかは
市役所の道路課へ行けば簡単に調査出来ます。
いずれにしても、再建築不可の土地であれば、将来建て替えが出来ない
という大きなデメリットに加え、その土地を購入しようとしても
住宅ローンを組めない（銀行が貸さない）ために
どうしても通常の土地と比べて売りずらく
したがって価格も安くなってしまいます。
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