仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年11月号～

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。

 

■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 所有している不動産の相場を知るにはどうしたら良いですか？

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■お答えした内容■

最近の不動産購入を考えている方は、「相場」についてインターネット等を

利用してとても良く研究し、業者よりも知っている感さえあります。

一昔前の物件案内では「この物件は相場に比べてどうですか？」という

質問を必ずされましたが、最近は聞かれることがほぼ無くなりました。

それに比べて、高齢者が多いせいか、売却を考えている方は相場に関して

少し淡白な人が多いように感じます。

 

不動産価格の基になる数字と言えば、路線価や公示価格を思い浮かべる方が

多いと思いますが、これらはあくまでも取引の目安や税金の計算のために

使用する指標であって、それらと実際に取引される価格はかなり違います。

 

やはり一番相場に近いとされるのは、実際にその物件の周辺で取引された

成約事例です。我々不動産業者は、任意ではありますが自社で取引した

価格の情報を業者共有のシステムへ登録し、お互いにその後の査定等に

活用出来るようにしています。

そう考えると、やはりそういうデータを基に算出する我々不動産業者の

査定額を参考にしてもらうことが、相場を知るには一番の近道であると思います。

 

ただし業者によっては、売主に気に入られて売却を依頼されることを目的に

相場よりも意図的に高い金額の査定をするケースがあります。

査定をしてもらい説明を受ける際には、必ずその数字の根拠を確認する必要が

あると思います。

 

 

 

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 以上。参考にしてみてください (^^)v！

＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください

　売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。

https://www.skfudousan.com/sell/consul_faq.html

 

 

 

地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年10月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 不動産取引時に水害リスクの説明が義務化されたと聞いたが

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■お答えした内容■

一昨年の7月豪雨や昨年の台風19号等、昨今の甚大な被害をもたらす

大規模水災害の発生を受けて、不動産取引時において水害リスクに関する

情報が契約締結の意思決定を行う上での重要な要素になってきました。

そこで我々不動産業者も、今年7月から売買契約時に行う重要事項説明の中で

水害リスクについての説明が義務づけられるようになりました。

 

各役所には、洪水と内水（雨水排水能力を超える豪雨により発生する浸水）

についてのハザードマップが設置されていて、それはホームページでも

閲覧出来るようになっています。重要事項説明において、取引の対象となる

物件がそれらのマップの中でどこに所在するのか？

を表示しリスクの度合いを伝える必要が出てきました。

 

今まで水害リスクについては、不動産業者によって任意での説明に

止まっていたものがこのように義務化されたということは

今後の不動産取引を考えると、当然購入者側は余計に水害リスクを意識した

上での意思決定となるでしょうし、売主側からすれば、その売却しようと

する物件がリスクのある区域に属するとなれば、どうしても従来に比べて

売却しづらくなってくることは避けられないと思いますし

当然金額にも反映されることになります。

 

ですからこの機会に、ハザードマップにて購入希望エリアや売却を

考えている物件の所在地を確認しておく必要があるでしょう。

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年9月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 手付金とはどういう目的のもので、いつ支払われるものか？

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■お答えした内容■

売買契約書の中で手付金という言葉を見つけたが

これはどういう目的のお金で、いつ、いくら支払われるのか？

というご質問でした。

通常の不動産売買では、買主は売主に対して売買代金として契約時に

手付金を最終決済時に残代金を、と二回に分けて支払うことになります。

そもそも不動産売買というのは、小売店での買い物とは違い

契約から最終の決済までに買主側の住宅ローンの準備や売主側の引き渡し

準備等を考慮して1、2ケ月の時間を取ることになります。

もしその間に、どちらかが一方的に簡単に契約を解除出来てしまうようでは

契約を締結した意味合いが薄れ、相手方は損害を被る可能性もあります。

そのため、双方が簡単には契約を解除出来ないよう

契約時に手付金という名目の代金の一部のお金を支払うことにより

保証金というような意味合いを持たせます。

双方が取引内容に納得して契約を締結し

不動産の引き渡しまで責任をもって手続きを行うことの約束となります。

それでも、売買契約後に何かしらの理由で契約解除をしたい場合には

買主側は契約時に支払った手付金を放棄することによって

また売主側は手付金を買主に返金し、加えて手付金と同額の金額を買主に

支払うことによって契約解除を行うことが出来るようになっています。

手付金の相場はケースバイケースですが、50万円または100万円という

場合が多いです。

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ エアコンやカーテンは建物と一緒に買主へ引き渡すのですか？

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■お答えした内容■

ご自宅のマンションの売却を始めている方でエアコンやカーテン、照明は

建物と一緒に付いた状態で買主に引き渡すことになるのか？

あるいは全て撤去すべきか？というご質問でした。

この方としては、買い替え先の新築一戸建に合ったデザインのものを

新たに購入したいので、出来るだけ今の物はそのまま残しておきたい

というお気持ちのようでした。

引っ越し先に持って行きたい物、要らないのでそのまま残しておきたい物は

売主の状況によっても変わってくると思います。

これらは家具や他の家電製品と同じ動産扱いなので

原則的には売主が撤去することになってはいますが

現実的には双方の話し合いで決めていくというスタンスを取ります。

特にエアコンは取り外すことによって、周りのクロスが傷んだり

汚れが目立ったりすることが多いので、買主としては故障していないのなら

そのまま残してもらって今後も使いたいという方が多いですし

売主としても移設工事を依頼するくらいなら新しく買い替えたいという方が多いです。

なので、先ずは売主側として持って行きたい物、そのまま残したい物の希望を

決めて不動産会社へ伝えてください。

我々は事前にその意向を買主に伝え、買主側の意向も確認します。

そしてこれらで決まったことについては、後々トラブルにならないように売買契約時に

付帯設備表という書式を使って双方で確認した内容を書面として残しておくようにします。

 

 

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地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

一昨日、自宅のトイレが故障し水が流れなくなりました。

家を建築して23年、これまでは何事もなく

仕事で特に親しくしている水道屋さんもいなかったので

どこに依頼するべきか困りました。

 

そこで、ネットで「安い！作業980円～」「迅速！最速30分」と

派手なキャッチフレーズの書かれたポータルサイトを見つけ

連絡してみました。

しかし実際に来たのは夕方遅く

修理というよりも丸ごと交換して売りつける姿勢で

随分高い金額を言ってきました。

明らかに困った人の足元を見ている感じで

その物言いにもとても嫌な気分がしたので、やんわり断りました。

 

しかしそのままにしておけないので

夜、同じ町内の水道屋さんに初めて連絡したところ

こちらは翌朝直ぐに駆けつけ

困っていることを察知し応急処置をしてくれ

後日部品が届いたときに正式な修理をすることになり

金額もとても良心的で、先の業者とは正反対の対応でした。

 

私も普段から、地元や地場というスタイルで商売をやっていますが

業種は違いますが、やっぱりこういう水道屋さんのような対応を

参考にしていかなければいけませんね。

そして、不動産回りのこういう地元の良心的な業者さんと

良い関係を作っておいて

お客さんが困ったときに紹介出来るようにしておくことも

地元の不動産屋としての大事な仕事でもあるかな？と思いました

お客さんにも喜ばれ、同時に紹介した当社の良いアピールの

チャンスでもありますので･･

これから地元の不動産屋として、そんなことも意識していきたいです。

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　　　～令和2年7月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ 漠然とした不安が先立ってしまい、初めの一歩を踏み出せない

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■お答えした内容■

2年前に一人暮らしのお兄様が亡くなり、住んでいた一戸建を相続したが

不動産の知識も売買の経験も無いため、ただ漠然とした不安が先立ってしまい

なかなか初めの一歩を踏み出せないで困っているという方からの電話相談でした。

もう住む予定がないので売却して現金化したいと思っているが

不動産屋に相談して、しつこくされないか？ダマされないか？という心配から

自分の中だけでモヤモヤを抱えてしまっているようでした。

そんな不安を解消するためにどうしたらよいか？答えは様々だと思いますが

やはり不動産の知識も売買の経験も無いからこそ

私達のような専門家を頼っていただくのが一番だと思います。

「知らないからただ不安」というケースがとても多いからです。

ちなみに当社ではそんな時に、通常の査定額だけではなく

掛かる諸費用（初めは概算）や税金、大まかな流れ

売主がしなければならない作業等を丁寧にご説明するようにしています。

すると、売却の全体像が掴め、自然に不安も消えて一歩目を

踏み出せることが多いです。

今回の方も、その後ご来店の際に同様のご説明をしたところ

モヤモヤが消えてスッキリしたと喜んでいただけました。

なかなか不動産屋に相談すること自体に抵抗があるかもしれませんが

そこは割り切ってご相談いただければ

初めの一歩を踏み出すお手伝いが出来ると思います。

 

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ ローン残が多い場合は任意売却という方法があると聞いたが？

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■お答えした内容■

コロナウィルスの影響で収入が少なくなり

住宅ローンを払い続けるのが厳しくなってきたので家を売却したいが

自分のようにローンの残債が多い場合には「任意売却」という方法もある

と聞いたのだが？というご相談でした。

 

家を売却する際には、売却したお金で住宅ローンを完済し

抵当権を抹消しなければなりません。

つまりローンの残債が売却額より多い場合には通常の売却は出来ないことになります。

 

しかし、返済が厳しいからと滞納を続けると、債権者である金融機関は最終手段として

担保となっている家を裁判所を通して差し押さえ強制的に売却してしまいます

（これを競売といいます）そうなると競売の情報が公開されるだけでなく

市場価格よりもかなり安く売られてしまいます。

 

それを回避するために任意売却という方法があります。

事前に金融機関の合意を得た上で売却をし

売却後に返し切れない住宅ローンの残債を分割返済していく方法です。

売却方法が通常と変わりないので

ご近所や勤め先の方に住宅ローンが苦しくなり家を売却するということが

分かりにくい上に、競売に比べて市場価格で売却出来るという点がメリットです。

つまり、売却後の支払いが楽になるということです。

 

ただし、この任意売却を行うためには、金融機関に承諾をもらわなければなりません。

離婚や住宅ローンの滞納など、やむを得ない事情がない限り認めてくれませんので

まずは金融機関や任意売却に強い不動産会社へ相談した方が良いです。

 

 

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地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

昨日は市内の不動産を売りたいというお客様宅を訪問してきました。

場所は、神奈川県川崎市内でとても遠かったです。

 

話を聞くと、昨年ふじみ野市内で一人暮らしだったお姉さんが亡くなり

子供がいなかったので、遺言により家が妹さんに相続されたとのこと。

自分も脚が不自由で車いす生活

一緒に住んでいる息子さんも病気がちで入退院を繰り返す中

ある日突然、知らない土地の不動産を相続し

管理も出来ずにとても困っている様子でした。

 

少子高齢化と核家族化が進む中で

よく「老老介護」という言葉を耳にしますが

今回のような、いわば「老老相続」のような形が

この先どんどん増えていくんでしょう。

そんなことを考えながら帰路に就きました。

 

「とにかく自分は動けないので全てをお願いしたい。

　あなたを信じるしかないので･･」

と大事な書類や家のカギを預かることになりました。

地元力を充分活かして

このお客様の期待に応えられる仕事をしていきたいです

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年5月号～

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ自宅を売却する時にはセットバックが必要だと言われたが？

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■お答えした内容■

ご自宅の売却を検討している方で、敷地の前面道路が狭いので

セットバックしないと家の再建築が出来ないと言われたとのことでした。

そもそも家を建てるためには、建築基準法で「4m幅以上の道路に

敷地が2m以上接していなければならない」という大前提があります。

しかし昔の道路を見てみると、2mや3m幅位の狭い道路が

まだまだ多く残っているのが現状です。

なので、それらの道路を将来4m幅にするために

「いつか建てる（建て替える）時には道路境界線を後退（セットバック）する」

ことが義務づけられています。

具体的には、現在の道路の中心から2m後退した線が道路境界線となるのですが

例えば現在の幅が3mであれば中心線から道路境界線まで

現在1.5mなので0.5m下がることになります。

そうすれば両側が下がった時点で4m幅の道路が完成されるというわけです。

但しこれは通常の形であって、向かい側が川であったり線路や崖であった場合には

一方の後退だけで4mを確保する必要が出てきたり

地域によっては初めから6m道路が前提であったりする場合もあります。

土地の売買をする際には、セットバックの有無によって実際に使用できる敷地面積が

減少してしまうことがありますので、買主にとっては重要なポイントとなります。

なので、売却を考え始めたら不動産業者等の専門家に

セットバックについても調査してもらうことが必要です。

 

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地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

今日は当社の18回目の開業記念日です

コンピュータの営業を17年間やりましたので

不動産業のキャリアが超えたということになります。

 

私は普段から手帳になるべくその日にあった出来事を

メモするようにしていますが

今日は開業以来の18冊の手帳を引っ張り出し

飛ばし読みをしながら18年間を振り返ってみました。

本当にこの間に色々なことがありました。

思い出すのは楽しかった事や嬉しかった事よりも

やはり、苦しかった事や辛かった事ばかりです。

何度か経営危機もありました。

しかし自分で決めた道でしたので回りの人に弱音も吐けず

ひたすら自分の中で吸収してきたつもりです。

その時々の感情を思い出すと、思わず目頭が熱くなる瞬間もありました。

それでも良く続けてこられたなぁというのが実感です。

 

これも仕事を依頼してくださったお客様はもちろん

たくさんの事を教えてくれた先輩や仲間達に心から感謝したいです

今が順風満帆だなんて言うつもりはありませんが

家族を路頭に迷わすこともなく今日までたどり着くことができ

何とか少し余裕を持ちながら毎日やって来れています。

世界中が今こんな状況ではありますが

19年目に向かって引き続きお役に立てるよう

頑張っていきたいと思います

 

 

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