仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年4月号～

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。

 

■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ昨年相続した実家を放置しておくことのリスクは何ですか？

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■お答えした内容■

昨年市内の実家をお兄様と相続したが

普段忙しくなかなか話し合いが進まずに空家のまま放置している。

どんなリスクが生じるのかをご心配している方でした。

周知のとおり、近年は空家の増加が社会問題になってきていますが

リスクとしてはまず税金面があります。

住んでいなくても固定資産税の支払い義務はありますし

もし売却するなら相続後3年以内でないと空家3,000万円特別控除の

対象外となり、大きな譲渡所得税が掛かることがあります。

もっと重いリスクは維持管理面です。

適切な管理をしていなければ住んでいない建物は加速度的に劣化して行き

庭木や雑草によって近隣とのトラブルも招きかねません。

また建物の一部が飛んで他人を傷つけたら..

タバコでも投げ捨てられ火災でも起きたら..等々

毎日様々な心配もしなければなりません。

以上のリスクやデメリットは放置期間が長いほど大きくなりますので

出来るだけ早い対策が必要となります。

そんな時には、自分だけで悩まずに一度我々専門家に相談して頂くのが

スムーズな初めの一歩となるかもしれません。

売却をお考えなら、いくらで売却出来るか？どんな進め方をするのか？

所有者はどんな準備が必要で何をするのか？初めての経験で分からないから

ただ漠然と不安に思っている方が多いようです。

不動産を購入する時には、銀行ローン等もからみ結構手間が掛かることが

多いですが、売却では所有者の負担も思ったほどには掛からないものです。

 

 

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 以上。参考にしてみてください (^^)v！

＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください

　売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。

https://www.skfudousan.com/sell/consul_faq.html

 

 

  

地元での不動産売買なら　ふじみ野市不動産センターへ！

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年3月号～

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ孤独死があったマンションは売却することが出来ますか？

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■お答えした内容■

昨年お父様が孤独死をされたマンションがあって、

売却をしたいのだが可能なのか？というご相談でした。

結果から言えば、売却することは可能ですが買主に対して告知をする必要があり、

その分他の物件に比べて売買金額は低くなってしまいます。

過去に事件や事故によって人が死亡したような物件は「事故物件」と呼ばれています。

死因を大きく分けると、殺人、自殺、自然死と三つに分かれますが、

この中で殺人や自殺の場合であれば間違いなく事故物件と判断されますが、

例えば高齢者が急に具合が悪くなって死亡したような場合や寿命で死亡するのは

普通のことであって、そういう自然死までは事故物件とは考えないというのが

一般的な見方です。そう考えると孤独死も自然死であって、事故物件ではない

ということになりますが、それはケースバイケースです。

すぐに発見された場合には事故物件扱いされないことが多いですが、

死後何日も経ち、周囲の住民が異臭に気づき警察を呼んだような場合だと、

部屋自体に汚れや臭いも残ってしまいますので、事故物件扱いされることが多いです。

しかしその定義や基準は極めて曖昧であるのが現実です。

いずれにしても、売却する際に「瑕疵（かし）担保責任」の中の心理的瑕疵に当たりますので、

後々になってトラブルになることがあります。「知っていれば買わなかった」

と言われる可能性がある場合には、事前に告知しておいた方が無難です。

 

 

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

この度、ふじみ野市内の空家の売却をお手伝いさせて頂いた

 

Ｔ・Ｔ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

空き家となっていた実家の売却を考えている時に

 

大手、中小さまざまな不動産屋からDMが届いていた中で

 

ふじみ野市不動産センターからのDMに目が留まりました。

 

HPを拝見すると、お客さんからの信頼もあり地域に密着した不動産屋のようでもあり

 

少し話を聞いてみようと思い店に訪問してみました。

話した感じもHPに載せられたお客さんの声の印象の通りであり

 

依頼者側のペースで要望に応えてくれそうだったので

 

売却に向けた話を進めてもらうことにしました。

それからは逐一進捗状況を知らせていただいたり

 

希望額に沿った交渉をしていただいたりと親身になって対応していただきました。

おかげさまで、希望額通りの売却ができました。

 

柴崎さん、いろいろとお世話になりました。ありがとうございました。

 

 

 

＜当社より＞

 

物件情報を公開し、売却を始めてしばらくした頃

 

某業者から購入客がいるという話が入ったのですが

 

それから正式契約までスムーズに進まなく売主様にはとてもご心配をお掛けしました。

 

しかし結果的には、売主様のご希望通りの金額で売却ができて大変喜んでいただけました。

 

いくつも選択肢のある中で当社へご依頼をくださり本当にありがとうございました。

 

 

 

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年2月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ隣家から私道の掘削承諾書の署名・捺印を依頼されたのだが

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■お答えした内容■

隣家で建て替えをするのに併せて、私道の掘削承諾書への署名・捺印を

依頼されたが、どう対応すべきか？と相談されました。

自宅前の道路が私道でその所有権が共有になっているケースで

建て替え等により水道・下水道・都市ガス等の管の入れ替えのために

道路を掘削する場合には、私道の共有者全員の承諾を得てから工事を行う

のが一般的となっていて、各工事業者からもそれを求められます。

これは逆の立場でこちらから依頼することもありお互い様ですから

気持ちよく署名・捺印する必要があるでしょう。

そもそも私道とは、自治体が所有する公道とは違い

個人や法人が所有する道路ですから、所有者全員で管理や整備を行うもの

とされています。なので、仮にこれを拒否してしまったりすると

依頼者は大変困ることになり、近隣との関係悪化や時には裁判沙汰に

発展してしまうかもしれません。

自宅を売却する時には、こういう事を想定して、予め私道の掘削承諾書

（通行の承諾も併せて書面にすることが多い）を売主側で取得することを

購入条件にしてくる買主も多いです。

また住宅ローンを利用するのに銀行が融資の条件としてくることもあります。

なので、自宅前が私道である場合には、普段から近隣との付き合いを

大切にしておくことが重要かもしれません。

 

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年1月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ相続した市内の土地をいつ売却するべきか？を迷っている

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■お答えした内容■

昨年相続したふじみ野市内の土地を、いつ売却しようか迷っているお客様で

市内の不動産の取引状況や今後の見通しについて相談されました。

ここ数年、東京都心のバブル期以来の地価高騰のニュースを見かけることがありますが

ここふじみ野市に限れば、公示価格が多少上向いているものの

我々実際の取引現場からすると、ずっと横ばいというのが肌感覚としてあります。

今後については予想が非常に難しいですが、やはり長い目で見れば

よく言われるように「人口減少」による土地余りであったり

購入する若年層が減り処分する高齢者層が増えることによる「供給過多」の状況からして

どう見ても地価の上昇は考えづらく、下降の可能性の方が強いのではという見方をしています。

これは全国的な傾向ではないでしょうか？

また私としては、二極化の傾向が出てくるのではないかとも考えています。

地価はどうしても需要と供給の関係に強く影響されるので

供給過多の傾向であれば当然購入者の意向が反映されやすく

人気が特定の物件に集中していくのではないかと思います。

つまり、駅近、道路が広い、日当り良好等の人気物件の価格が横ばいか上昇するのに対し

そうでない物件は価格が下降し、売りづらくなっていくと思います。

なので、もし所有する物件が人気が無いと感じれば

早めの処分も検討する必要があるかもしれません。

 

 

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

 

 

この度、ふじみ野市内の空家の売却をお手伝いさせて頂いた

 

鈴木 博師 様より「お客様の声」が届きました。

 

 

 

 

土地と家屋を相続したので、売却することになりました。

 

ふじみ野市不動産センターの柴崎社長に仲介をお願いして3ケ月、

 

漸く11月末に決済することが出来ました。

 

初めての不動産売却でしたが、大手の不動産屋は信用していなかったので、

 

市内の2軒の不動産屋さんに相談しました。

 

柴崎社長は、サラリーマンから独立して起業された方らしく、

 

正直で誠実な方とお見受けしましたので、仲介をお願いすることに決めました。

 

売却した土地は、立地が良いのですが変形土地でもあり

 

なかなか買い手が付きませんでした。

 

柴崎さんの「客の立場」に立った助言と行動力により、何とか売却することが出来ました。

 

隣家に迷惑が掛らないうちに空き家対策を急いでいましたので仕方がなかった事ですが、

 

結果的にこちらの想定価格よりも安くなったことがチョット心残りです。

 

柴崎さんは１件１件を誠実に取組まれて、

 

実績を着実に積み上げて信用を築いてきているように思います。

 

これからも、お客様と共存共栄のポリシーを第一にして、

 

多くのお客様からの信頼を得て、街の頼れる不動産屋として

 

益々ご繁盛されることを願っています。ご尽力有難う御座いました。

 

 

 

 

 

＜当社より＞

 

ちょうど一年ほど前に、空家になっている実家を売却したいと相談をいただき

 

その後売主様の相続手続き完了を待って販売を開始しました。

 

建物も古く敷地内の雑草も茂っていたので、売主様としても近所の目が気になり

 

早く処分したかったのですが、ようやく三か月後に買い手を見つけることが出来ました。

 

当初の希望価格には及びませんでしたが、売主様もとてもホットされ喜んで頂きました。

 

今回はご依頼を頂き本当にありがとうございました。

 

 

 

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和元年12月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ売却したい土地が埋蔵文化財包蔵区域内にあると聞いたが？

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■お答えした内容■

相続した土地の売却を考えているが、その土地が埋蔵文化財包蔵区域に

指定されていて、それが売却に何か影響するか？というご相談でした。

石器・土器等が出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が埋蔵

されていると思われる土地は文化財保護法によって指定されていて

ここふじみ野市内だけでも45ケ所あります。

詳しくは市の教育委員会で調査することができます。

 

もしその区域内で建物を建築する場合には、工事着手の60日前までの

届け出が必要になり、併行してその土地の試掘作業を市に行ってもらうことになります

（過去に試掘を行っている場合には必要ありません）この作業は数日で終わり

コストも市の方で負担してくれます。

 

しかしその結果、上記の埋蔵物が発見された場合には

次に本調査を行ってもらう必要が出てきます。

こちらの作業は、ケースバイケースですが数か月に及ぶこともあります。

またコストについても、マイホーム建築が目的であれば同じように市が負担してくれますが

それ以外の場合は所有者なりそれを購入する事業者が負担することになります。

 

そうなると工事着手までの時間が掛かったり、コストが増えてしまったり

当初の計画が狂ってしまうことがあります。なので、区域内にある場合には

事前に余裕をもって計画する必要が出てきます。

 

 

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不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

この度、ふじみ野市内の空家の売却をお手伝いさせて頂いた

 

Ｔ・Ｎ様より「お客様の声」が届きました。

 

 

 

 

二年近く空家となっていた実家の売却を決意した時

 

以前実家のポストに投函されていた

 

ふじみ野市不動産センターの柴崎さんからの手紙を思い出し連絡しました。

お会いした時の印象も良く、親身になって相談にものって下さったので売却をお願いしました。

売却には、かなりの時間がかかるだろうと思っていたところ

 

わずかな時間で売却することが出来て、妻共々喜んでいます。

柴崎さん、本当に有難うございました。

 

 

 

 

 

＜当社より＞

 

昨年10月頃初めてお電話を頂き

 

その日のうちに価格と今後の進め方についてご説明に伺いました。

 

一週間後「おたくにお願いしたい」と正式に依頼を頂き

 

その際に、何故当社を選んでくれたのか？の理由を尋ねました。

 

「実はその前に他社に相談をしたが、その後なかなか連絡も無く先に進まなかった。

 

その点おたくは動きが早かったから」とのこと。

 

どうしても普段から他社との競争になることは多いのですが

 

当社のような街の不動産屋は、やはり動きの早さや小回りといった部分で勝負しないと、と感じました。

 

今回はご依頼を頂き本当にありがとうございました。

 

 

 

 

 

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

 

 

 

不動産売買専門（仲介・買取）　ふじみ野市不動産センター

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　　　～令和元年11月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ不動産を売却した年の固定資産税はどう支払うのですか？

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■お答えした内容■

事前相談や売却を進める中で、その年の固定資産税の支払い方法を

聞かれることがあります。また売却のタイミングによって固定資産税の損得があるのか？

と疑問を持っている方も多いようです。

売買の際には、固定資産税を売主と買主間で精算することになり、

その方法さえ分かればこれは解決されると思います。

 

不動産の売買契約書には、固定資産税の精算について「引渡し日の前日までの分を売主が、

引渡し日以降の分を買主がそれぞれ負担する」と書かれていて、

「起算日は1月1日」という記述も入ります。

例えば、もし8月1日に引渡し（＝所有権が移動する日）と仮定すると、

1月1日から7月31日の分を売主が、8月1日から12月31日の分を買主が負担ということになり、

固定資産税の年額を日割り計算し、それぞれの負担額を決めます。

 

分かり難いのは実際のその精算方法です。固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に

課税されることになっていて、5月に納付書が送付されます。

年の途中に所有者が変わっても元の所有者宛に送付されてしまいますので、

精算においては、その年の分は売主が役所に支払うという前提にして、

先に計算された買主の負担額を引渡し日に現金でもらっておくという形をとります。

 

このような精算を行いますので、売買のタイミングによって

固定資産税の損も得も無いことが分かると思います。

 

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 以上。参考にしてみてください (^^)v！

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ大手と地元の不動産会社では売却方法の違いはありますか？

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■お答えした内容■

ご主人の転勤により、上福岡のご自宅の売却を検討している方のご相談でした。

これまで数社の不動産会社へ相談に行っていて「最終的にどこへ依頼しようか？」

悩んでいる様子でした。

 

結論から言えば、売却方法という点では基本的にどの業者も同じような

方法をとります。今はインターネットが普及して『レインズ』という

業者間の物件情報交換システムが出来上がっていますので、

売主から売却依頼を受けた業者は、その物件情報をこのシステムに登録し、

他社へ販売協力を依頼します。これを見た他社は、この情報を自社で抱えている

購入希望者へ紹介をしていきます。つまり全ての業者が同じ物件データを基に

協力して購入者を見つけていくわけです。

 

業者によってはそれ以外の方法として、自社のホームページやポータルサイトを

使って広告したり、最近は少ないですがチラシや看板を使う業者もまれにいます。

なのでどの業者も同じような販売方法をとるため、販売力にはそう大差は無いと言えます。

 

ですから依頼先を選ぶ際には「どの業者に依頼するか？」というよりも

「誰に依頼するか？」という観点で選ぶ方が重要な気がします。

仮に自分が逆の立場であれば、同様に考えると思います。

まずはホームページ等を見てその業者の概要を掴んだ上で、

実際に担当者と話してみて「信頼が置けそうか？」「相性が合いそうか？」

を判断するのが良いのではないでしょうか？

 

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以上。参考にしてみてください (^^)v！

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