仕事のこと

不動産売却コラム第59回

2020年6月14日仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年6月号～

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当社で行っている事前相談会の中で、お客様から直接聞かれたことや

共通で疑問に思われていることを、極力分かりやすくコラムにまとめて

毎月定期的に掲載しています。不動産の売却や住み替えにお役立てください。

■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑローン残が多い場合は任意売却という方法があると聞いたが？

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■お答えした内容■

コロナウィルスの影響で収入が少なくなり

住宅ローンを払い続けるのが厳しくなってきたので家を売却したいが

自分のようにローンの残債が多い場合には「任意売却」という方法もある

と聞いたのだが？というご相談でした。

家を売却する際には、売却したお金で住宅ローンを完済し

抵当権を抹消しなければなりません。

つまりローンの残債が売却額より多い場合には通常の売却は出来ないことになります。

しかし、返済が厳しいからと滞納を続けると、債権者である金融機関は最終手段として

担保となっている家を裁判所を通して差し押さえ強制的に売却してしまいます

（これを競売といいます）そうなると競売の情報が公開されるだけでなく

市場価格よりもかなり安く売られてしまいます。

それを回避するために任意売却という方法があります。

事前に金融機関の合意を得た上で売却をし

売却後に返し切れない住宅ローンの残債を分割返済していく方法です。

売却方法が通常と変わりないので

ご近所や勤め先の方に住宅ローンが苦しくなり家を売却するということが

分かりにくい上に、競売に比べて市場価格で売却出来るという点がメリットです。

つまり、売却後の支払いが楽になるということです。

ただし、この任意売却を行うためには、金融機関に承諾をもらわなければなりません。

離婚や住宅ローンの滞納など、やむを得ない事情がない限り認めてくれませんので

まずは金融機関や任意売却に強い不動産会社へ相談した方が良いです。

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以上。参考にしてみてください (^^)v！

＊なおバックナンバーは下記ページよりご覧ください

　売却に役立つ情報をたくさん掲載しています。

老老相続

2020年6月2日仕事のこと

昨日は市内の不動産を売りたいというお客様宅を訪問してきました。

場所は、神奈川県川崎市内でとても遠かったです。

話を聞くと、昨年ふじみ野市内で一人暮らしだったお姉さんが亡くなり

子供がいなかったので、遺言により家が妹さんに相続されたとのこと。

自分も脚が不自由で車いす生活

一緒に住んでいる息子さんも病気がちで入退院を繰り返す中

ある日突然、知らない土地の不動産を相続し

管理も出来ずにとても困っている様子でした。

少子高齢化と核家族化が進む中で

よく「老老介護」という言葉を耳にしますが

今回のような、いわば「老老相続」のような形が

この先どんどん増えていくんでしょう。

そんなことを考えながら帰路に就きました。

「とにかく自分は動けないので全てをお願いしたい。

　あなたを信じるしかないので･･」

と大事な書類や家のカギを預かることになりました。

地元力を充分活かして

このお客様の期待に応えられる仕事をしていきたいです

不動産売却コラム第58回

2020年5月15日仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年5月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ自宅を売却する時にはセットバックが必要だと言われたが？

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■お答えした内容■

ご自宅の売却を検討している方で、敷地の前面道路が狭いので

セットバックしないと家の再建築が出来ないと言われたとのことでした。

そもそも家を建てるためには、建築基準法で「4m幅以上の道路に

敷地が2m以上接していなければならない」という大前提があります。

しかし昔の道路を見てみると、2mや3m幅位の狭い道路が

まだまだ多く残っているのが現状です。

なので、それらの道路を将来4m幅にするために

「いつか建てる（建て替える）時には道路境界線を後退（セットバック）する」

ことが義務づけられています。

具体的には、現在の道路の中心から2m後退した線が道路境界線となるのですが

例えば現在の幅が3mであれば中心線から道路境界線まで

現在1.5mなので0.5m下がることになります。

そうすれば両側が下がった時点で4m幅の道路が完成されるというわけです。

但しこれは通常の形であって、向かい側が川であったり線路や崖であった場合には

一方の後退だけで4mを確保する必要が出てきたり

地域によっては初めから6m道路が前提であったりする場合もあります。

土地の売買をする際には、セットバックの有無によって実際に使用できる敷地面積が

減少してしまうことがありますので、買主にとっては重要なポイントとなります。

なので、売却を考え始めたら不動産業者等の専門家に

セットバックについても調査してもらうことが必要です。

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以上。参考にしてみてください (^^)v！

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18回目の開業記念日

2020年4月20日仕事のこと

今日は当社の18回目の開業記念日です

コンピュータの営業を17年間やりましたので

不動産業のキャリアが超えたということになります。

私は普段から手帳になるべくその日にあった出来事を

メモするようにしていますが

今日は開業以来の18冊の手帳を引っ張り出し

飛ばし読みをしながら18年間を振り返ってみました。

本当にこの間に色々なことがありました。

思い出すのは楽しかった事や嬉しかった事よりも

やはり、苦しかった事や辛かった事ばかりです。

何度か経営危機もありました。

しかし自分で決めた道でしたので回りの人に弱音も吐けず

ひたすら自分の中で吸収してきたつもりです。

その時々の感情を思い出すと、思わず目頭が熱くなる瞬間もありました。

それでも良く続けてこられたなぁというのが実感です。

これも仕事を依頼してくださったお客様はもちろん

たくさんの事を教えてくれた先輩や仲間達に心から感謝したいです

今が順風満帆だなんて言うつもりはありませんが

家族を路頭に迷わすこともなく今日までたどり着くことができ

何とか少し余裕を持ちながら毎日やって来れています。

世界中が今こんな状況ではありますが

19年目に向かって引き続きお役に立てるよう

頑張っていきたいと思います

不動産売却コラム第57回

2020年4月15日仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年4月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ昨年相続した実家を放置しておくことのリスクは何ですか？

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■お答えした内容■

昨年市内の実家をお兄様と相続したが

普段忙しくなかなか話し合いが進まずに空家のまま放置している。

どんなリスクが生じるのかをご心配している方でした。

周知のとおり、近年は空家の増加が社会問題になってきていますが

リスクとしてはまず税金面があります。

住んでいなくても固定資産税の支払い義務はありますし

もし売却するなら相続後3年以内でないと空家3,000万円特別控除の

対象外となり、大きな譲渡所得税が掛かることがあります。

もっと重いリスクは維持管理面です。

適切な管理をしていなければ住んでいない建物は加速度的に劣化して行き

庭木や雑草によって近隣とのトラブルも招きかねません。

また建物の一部が飛んで他人を傷つけたら..

タバコでも投げ捨てられ火災でも起きたら..等々

毎日様々な心配もしなければなりません。

以上のリスクやデメリットは放置期間が長いほど大きくなりますので

出来るだけ早い対策が必要となります。

そんな時には、自分だけで悩まずに一度我々専門家に相談して頂くのが

スムーズな初めの一歩となるかもしれません。

売却をお考えなら、いくらで売却出来るか？どんな進め方をするのか？

所有者はどんな準備が必要で何をするのか？初めての経験で分からないから

ただ漠然と不安に思っている方が多いようです。

不動産を購入する時には、銀行ローン等もからみ結構手間が掛かることが

多いですが、売却では所有者の負担も思ったほどには掛からないものです。

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不動産売却コラム第56回

2020年3月14日仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年3月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ孤独死があったマンションは売却することが出来ますか？

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■お答えした内容■

昨年お父様が孤独死をされたマンションがあって、

売却をしたいのだが可能なのか？というご相談でした。

結果から言えば、売却することは可能ですが買主に対して告知をする必要があり、

その分他の物件に比べて売買金額は低くなってしまいます。

過去に事件や事故によって人が死亡したような物件は「事故物件」と呼ばれています。

死因を大きく分けると、殺人、自殺、自然死と三つに分かれますが、

この中で殺人や自殺の場合であれば間違いなく事故物件と判断されますが、

例えば高齢者が急に具合が悪くなって死亡したような場合や寿命で死亡するのは

普通のことであって、そういう自然死までは事故物件とは考えないというのが

一般的な見方です。そう考えると孤独死も自然死であって、事故物件ではない

ということになりますが、それはケースバイケースです。

すぐに発見された場合には事故物件扱いされないことが多いですが、

死後何日も経ち、周囲の住民が異臭に気づき警察を呼んだような場合だと、

部屋自体に汚れや臭いも残ってしまいますので、事故物件扱いされることが多いです。

しかしその定義や基準は極めて曖昧であるのが現実です。

いずれにしても、売却する際に「瑕疵（かし）担保責任」の中の心理的瑕疵に当たりますので、

後々になってトラブルになることがあります。「知っていれば買わなかった」

と言われる可能性がある場合には、事前に告知しておいた方が無難です。

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お客様の声32

2020年2月22日仕事のこと

この度、ふじみ野市内の空家の売却をお手伝いさせて頂いた

Ｔ・Ｔ様より「お客様の声」が届きました。

空き家となっていた実家の売却を考えている時に

大手、中小さまざまな不動産屋からDMが届いていた中で

ふじみ野市不動産センターからのDMに目が留まりました。

HPを拝見すると、お客さんからの信頼もあり地域に密着した不動産屋のようでもあり

少し話を聞いてみようと思い店に訪問してみました。

話した感じもHPに載せられたお客さんの声の印象の通りであり

依頼者側のペースで要望に応えてくれそうだったので

売却に向けた話を進めてもらうことにしました。

それからは逐一進捗状況を知らせていただいたり

希望額に沿った交渉をしていただいたりと親身になって対応していただきました。

おかげさまで、希望額通りの売却ができました。

柴崎さん、いろいろとお世話になりました。ありがとうございました。

＜当社より＞

物件情報を公開し、売却を始めてしばらくした頃

某業者から購入客がいるという話が入ったのですが

それから正式契約までスムーズに進まなく売主様にはとてもご心配をお掛けしました。

しかし結果的には、売主様のご希望通りの金額で売却ができて大変喜んでいただけました。

いくつも選択肢のある中で当社へご依頼をくださり本当にありがとうございました。

＊他にもたくさんのお声を頂いています→ お客様の声（売却のお手伝い）

不動産売却コラム第55回

2020年2月14日仕事のこと

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Ｑ隣家から私道の掘削承諾書の署名・捺印を依頼されたのだが

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■お答えした内容■

隣家で建て替えをするのに併せて、私道の掘削承諾書への署名・捺印を

依頼されたが、どう対応すべきか？と相談されました。

自宅前の道路が私道でその所有権が共有になっているケースで

建て替え等により水道・下水道・都市ガス等の管の入れ替えのために

道路を掘削する場合には、私道の共有者全員の承諾を得てから工事を行う

のが一般的となっていて、各工事業者からもそれを求められます。

これは逆の立場でこちらから依頼することもありお互い様ですから

気持ちよく署名・捺印する必要があるでしょう。

そもそも私道とは、自治体が所有する公道とは違い

個人や法人が所有する道路ですから、所有者全員で管理や整備を行うもの

とされています。なので、仮にこれを拒否してしまったりすると

依頼者は大変困ることになり、近隣との関係悪化や時には裁判沙汰に

発展してしまうかもしれません。

自宅を売却する時には、こういう事を想定して、予め私道の掘削承諾書

（通行の承諾も併せて書面にすることが多い）を売主側で取得することを

購入条件にしてくる買主も多いです。

また住宅ローンを利用するのに銀行が融資の条件としてくることもあります。

なので、自宅前が私道である場合には、普段から近隣との付き合いを

大切にしておくことが重要かもしれません。

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不動産売却コラム第54回

2020年1月15日仕事のこと

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◇事前相談会で聞かれたこと◇

　　　～令和2年1月号～

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■先月の相談会で聞かれたこと■

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Ｑ相続した市内の土地をいつ売却するべきか？を迷っている

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■お答えした内容■

昨年相続したふじみ野市内の土地を、いつ売却しようか迷っているお客様で

市内の不動産の取引状況や今後の見通しについて相談されました。

ここ数年、東京都心のバブル期以来の地価高騰のニュースを見かけることがありますが

ここふじみ野市に限れば、公示価格が多少上向いているものの

我々実際の取引現場からすると、ずっと横ばいというのが肌感覚としてあります。

今後については予想が非常に難しいですが、やはり長い目で見れば

よく言われるように「人口減少」による土地余りであったり

購入する若年層が減り処分する高齢者層が増えることによる「供給過多」の状況からして

どう見ても地価の上昇は考えづらく、下降の可能性の方が強いのではという見方をしています。

これは全国的な傾向ではないでしょうか？

また私としては、二極化の傾向が出てくるのではないかとも考えています。

地価はどうしても需要と供給の関係に強く影響されるので

供給過多の傾向であれば当然購入者の意向が反映されやすく

人気が特定の物件に集中していくのではないかと思います。

つまり、駅近、道路が広い、日当り良好等の人気物件の価格が横ばいか上昇するのに対し

そうでない物件は価格が下降し、売りづらくなっていくと思います。

なので、もし所有する物件が人気が無いと感じれば

早めの処分も検討する必要があるかもしれません。

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以上。参考にしてみてください (^^)v！

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